B.O.P. nº 175 , Granada, martes 11 de septiembre de 2012
Instrucción reguladora del Registro Municipal de Solares y Edificaciones Ruinosas
1) Criterios de inclusión en el RMSER
Según el artículo 150.1 LOUA “la no iniciación, en el plazo fijado al efecto, de la edificación de las parcelas y solares... comporta la inclusión de la parcela o solar en el Registro Municipal de Solares y Edificaciones Ruinosas”.
Según se deduce del precepto, la simple iniciación de la edificación es suficiente para que el solar o parcela cuya inclusión se está considerando no pase a integrarse en el RMSER. En consecuencia, iniciadas unas obras en el solar o parcela habrá de abstenerse de continuar con cualquier procedimiento que se estuviera sustanciando para la inclusión.
Respecto del plazo fijado para la iniciación de las obras de edificación, para el suelo urbano consolidado habrá de estar al plazo de un año que ya se determinó por este Ayuntamiento en Decreto de 30 de junio de 2003 (expediente 1199/2003). Es decir, para los solares y parcelas que no requieran para el cumplimiento del deber de edificar de planeamiento de desarrollo alguno (o del previo instrumento de gestión), el plazo a tener en cuenta será de un año desde que se tuvo conocimiento de su carácter de solar o, tratándose de edificaciones ruinosas, desde que esta fue declarada por acuerdo municipal al respecto. En las restantes categorías de suelo, habrá de estarse a los plazos que se establezcan en los instrumentos de desarrollo correspondientes.
De lo anterior se infiere que la simple solicitud de licencia urbanística de edificación no impide la inclusión en el registro de solares y edificaciones ruinosas. Ahora bien, en caso de que se hubiera solicitado formalmente dicha licencia, al objeto de no entorpecer la posterior ejecución material de la edificación y siendo previsible que así actúe -no cabe pensar de otro modo si, como así ha sido, el propietario se ha preocupado de y ha financiado la redacción del proyecto de ejecución de las obras que preceptivamente ha de acompañar a la solicitud de licencia e, incluso, ha satisfecho la tasa para su tramitación-, no se procederá a inscribir en el registro de la propiedad la nota marginal que apercibe de tal circunstancia.
La inscripción en el Registro de la Propiedad de la circunstancia relativa a estar incluido un determinado solar en el Registro Municipal de Solares y Edificaciones Ruinosas se establece en la normativa vigente como meramente potestativa (art. 28.1.ñ) del Reglamento de Disciplina Urbanística de Andalucía, aprobado por Decreto 60/2010). Esta ausencia de obligatoriedad de la inscripción permite, por tanto, teniendo en cuenta las dificultades crediticias actuales que, aunque se incluya un solar o edificación ruinosa en el Registro de Solares, si antes de procederse a su inscripción registral (que se realizará una vez sea firme en vía administrativa) se constata la solicitud formal de licencia, habrá de abstenerse de la incorporación al registro de la propiedad de la mencionada nota marginal.
Ahora bien, si la inscripción en el registro de la propiedad ya se ha materializado, la cancelación de esta sólo podrá llevarse a efecto una vez se haya obtenido licencia urbanística para la edificación, previa solicitud motivada del interesado corriendo a su cargo los gastos registrales que ello conlleva.
En definitiva, el itinerario a seguir para la inclusión en el RMSER será el siguiente:
1º. Localización de solar y determinación de la fecha en que se constituyó como tal. De no poder determinarse dicha fecha, esta será la de constatación de tal circunstancia. A tales efectos, las diferentes direcciones, subdirecciones y servicios de esta Delegación de Urbanismo, Obras y Licencias habrán de remitir al RMSER cualquier documento que manifieste la efectiva constancia de un solar, parcela o edificación ruinosa, absteniéndose de remitir cualquier acto administrativo que no refleje la existencia al tiempo de remisión de un solar o edificación ruinosa.
2º. Cómputo de un año (en suelo urbano consolidado) o el plazo que establezca el planeamiento de desarrollo aplicable a contar desde que obtuvo la condición de solar.
3º. Informe técnico en el que se manifieste la viabilidad de la inclusión por no estar sujeto el solar, parcela o edificación ruinosa a algún desarrollo urbanístico previo.
4º. Solicitud de nota simple informativa al registro de la propiedad.
5º. Inicio del procedimiento, con concesión del trámite de audiencia, para la inclusión en el Registro de Solares a todos los interesados obrantes en el expediente (incluidos titulares de cargas y gravámenes).
6º. A la vista de las alegaciones: acuerdo de inclusión si no se hubieran iniciado las obras y fueran desestimadas las alegaciones, o archivo del expediente en caso contrario.
7º. Una vez firme en vía administrativa, inscripción en el registro de la propiedad, salvo que ya existiera solicitada licencia urbanística en ese momento.
2) Criterios de exclusión en el RMSER
Como se ha visto, el artículo 150.1 LOUA dispone que la no iniciación... Por tanto, sensu contrario, iniciada la edificación debería ser excluido el solar o edificación ruinosa del RMSER. Nunca podrá excluirse, por tanto, por la simple concesión de licencia, sin perjuicio de que tal concesión, como se verá después, sí pueda ser determinante para no iniciar el procedimiento de venta forzosa.
La principal cuestión es determinar en qué momento la edificación está lo suficientemente avanzada como para poder ser excluida de oficio -o a instancia de los interesados- la parcela o solar. Se considerará a estos efectos que será suficiente para la exclusión del RMSER que, previa solicitud del interesado, se constate que la edificación tiene ejecutada su envolvente, y la misma presente un aspecto exterior que inconfundiblemente le atribuya la apariencia de una edificación con todas las características externas propias de la misma.
En los restantes casos en que la edificación exteriormente manifieste una presencia más próxima a una edificación en construcción o constituya una simple estructura habrá de considerarse, a estos solos efectos, como solar y por tanto no procederá su exclusión del RMSER.
En conclusión, no será necesaria para la exclusión la expedición de la certificación de obra nueva terminada ni la obtención de la licencia de ocupación o primera utilización. No obstante, las edificaciones que hayan sido excluidas sin contar con tales documentos podrán ser sometidas en su momento a venta forzosa si por el Servicio responsable de la conservación de edificios se llegara a efectuar la declaración del incumplimiento del deber de conservar.
Este criterio interpretativo queda salvaguardado, en cualquier caso, con las consecuencias derivadas de la declaración de caducidad de licencias de obra nueva, de modo que el régimen de venta forzosa que conlleva tal declaración se aplicará en los términos regulados en el artículo 173.3 LOUA, aunque siguiendo, no obstante, el régimen de prioridades y de venta forzosa establecido en la presente Instrucción.
3) Criterios de cancelación en el RMSER
El concepto de cancelación de la inclusión de parcelas o solares en el RMSER se reserva para aquellos supuestos en que la inclusión se ha producido erróneamente por múltiples razones que no procede enumerar aquí, pero que coinciden en cualquier caso con la indebida inclusión de parcelas o solares por estar ya edificada, por un error de localización de la misma u otras circunstancias similares.
4) Determinación de prioridades para la iniciación del procedimiento de venta forzosa.
Visto el número de parcelas o solares incluidos al día de la fecha en el RMSER, la brevedad del plazo -no obstante lo referido en el preámbulo respecto de los efectos de su incumplimiento- para exponerlos a venta forzosa (que, en ocasiones, será de dos meses desde su constitución automática en venta forzosa), las actuales necesidades de suelo para edificar y, finalmente, la posibilidad de seguir motivadamente otros criterios de priorización de actuaciones que no sean el exclusivamente cronológico, aconsejan determinar qué parcelas o solares de los actualmente incluidos deben impulsarse preferentemente, postergando algunos otros de menor interés o relevancia a un momento posterior.
Los criterios de prioridad para sometimiento a venta forzosa que se aprueban con la presente instrucción son los siguientes:
1º. Parcelas o solares del casco histórico, esto es, las que se localizan en el ámbito de los Planes Especiales, presentes o futuros, de Protección y Reforma Interior.
2º. Parcelas sujetas a algún régimen de protección pública.
3º. Edificaciones sujetas a venta forzosa por haberse declarado el incumplimiento del deber de conservar. No obstante, las declaraciones de incumplimiento a efectos de la posterior venta forzosa requerirán de la previa consulta a la Unidad responsable del RMSER a efectos de comprobar las cargas y gravámenes registrales que recaigan sobre el inmueble en cuestión y, con ello, la viabilidad de la enajenación forzosa.
4º. Solares o parcelas de las que ha sido declarada la caducidad de la licencia de obra nueva.
5º. El resto de parcelas o solares no integrantes de los apartados anteriores se someterán a venta forzosa por orden de antigüedad si se hubiera excedido el año legalmente previsto tras el que fueron colocados en venta forzosa y las que aún estén por cumplir el año previsto legalmente se irán convocando conforme vaya cumpliéndose el mismo.
5) Colocación en situación de ejecución por sustitución y aprobación del Pliego de Condiciones.
Transcurrido un año desde la inclusión de una parcela o solar, o edificación ruinosa, en el RMSER se producirá la colocación de estos en situación de ejecución por sustitución por ministerio de la Ley. No obstante, esta colocación automática, que no requiere por tanto de declaración expresa alguna, exige el posterior acto expreso de convocatoria de concurso, junto con el que se aprobará el pliego de condiciones que haya de regir los requisitos de adjudicación (arts. 150.2 y 151.1 LOUA).
Este acuerdo de convocatoria de concurso y aprobación del Pliego de condiciones habrá de ir precedido de un trámite de audiencia a todos los interesados implicados -lo que incluye a todos los titulares de cargas y gravámenes, incluidos arrendatarios en su caso-, principalmente por si existieran razones ajenas a la propiedad que hayan impedido obtener la licencia necesaria y que fueran desconocidas para la Administración municipal.
Previamente, habrá que instar un certificado de dominio y cargas de la finca a efectos de considerar la viabilidad de la enajenación forzosa, pues al precio de venta hay que deducir las cargas y gravámenes -incluidos gastos preparatorios de este Ayuntamiento-, incluidos los arrendamientos, de modo que si estos fueran superiores a la valoración de la parcela o solar efectuada por los servicios técnicos, habrá de suspenderse cualquier actuación de enajenación forzosa hasta que dichas cargas y gravámenes hayan sido ejecutados o se extingan.
Seguidamente, habría que inscribir nota al margen en el Registro de la Propiedad de la finca afectada por la venta forzosa, como paso previo a la adopción del acuerdo de convocatoria de concurso y aprobación del pliego de condiciones.
Por tanto, el itinerario a seguir para la venta forzosa será el siguiente:
1º. Obtención de certificado de dominio y cargas para tomar conocimiento de todos los posibles interesados en el procedimiento y para determinar la viabilidad económica de la enajenación forzosa.
2º. A la vista del certificado anterior, elaboración de informe técnico de valoración del inmueble y demás circunstancias técnicas relevantes que concurran en la situación de ejecución por sustitución.
3º. Otorgamiento a los interesados de un trámite de audiencia, si la valoración resultante fuera positiva, y archivo si la valoración fuera negativa hasta la constatación de la ejecución o extinción de las cargas que motivan tal resultado en la valoración.
4º. A la vista de las alegaciones, expedición de certificado de la colocación, por Ministerio de la Ley, de la parcela, solar o edificación ruinosa en situación de ejecución por sustitución a los efectos de inscribir asiento mediante nota marginal en el Registro de la Propiedad correspondiente (art. 177.1.c LOUA).
5º. Adopción del acuerdo de convocatoria de concurso y simultánea formulación y aprobación del Pliego de condiciones que hayan de regirlo, conteniendo al menos las determinaciones del art. 151.2 LOUA.”
Granada, 13 de agosto de 2012.
El Tte. de Alcalde, fdo.: Vicente Aguilera Lupiáñez.
